選擇按揭需謹慎 做個精明消費者

作者:Frederica    發表日期:2017-09-15 03:51:01

本港由發展商提供的高成數物業按揭計劃,近年持續增加,但其利息開支較銀行按揭高出數倍。消委會昨日提醒買家,在置業前要量力而為,慎重比較各種按揭計劃的優劣,不要因看似吸引的「優惠」而盲目選擇。本港樓價一再破頂,而利率或趨正常化,買家要評估自身的承受能力。置業是人生大事,市民務必理性分析,做個精明消費者,不要受市場情緒左右,更不要貪圖「優惠」而盲目入市,以免將來市場逆轉時陷入財困。

本港樓市持續熾熱,部分財力不足而渴望「上車」之人,或會選擇發展商旗下財務公司提供的物業按揭計劃。有關按揭成數可高達8至9成,又免壓力測試,通常首3年更只需還息不用還本,市民只要拿出1至2成首期,就可以「輕鬆上車」,但其實代價相當高昂。消委會以一個售價848萬的新盤單位為例進行計算,根據金管局指引,銀行的按揭貸款額上限為500萬,以P-2.75%為利率計算,供款25年,每月供款21,807元,全期總利息支出約154萬;但以發展商提供的8成按揭計算,可貸款約678萬,以P+1%為利率計算,同樣供款25年,首3年有利率優惠每月仍需供款33,901元,其後22年更高達46,314元,總利息開支達667萬。選擇發展商的按揭,竟然要多付500多萬。

通過強烈的對比,市民不難判斷發展商的按揭是否優惠。但今年落成的新盤中,由發展商旗下財務公司承造的一按宗數佔約16%,較去年進一步上升。究其原因,主要還是因為樓價屢創新高,產生越遲買越貴的錯覺,增加了市民置業的焦慮感。發展商提供的高成數按揭降低了「上車」門檻,令部分市民不計後果也要「盲搶樓」,忽視了長遠的財政負擔。

還有更大的隱憂,就是誰能保證樓市長升長有?現時樓市熾熱存在諸多不健康因素,可以持續多久成疑。不少分析預計,本港樓市將見頂回落。市民切不可被眼前樓市不健康的榮景誤導,忘記了防範風險而接下火棒。隨美國進入加息周期,利息上升是大勢所趨,本港現時供款相對收入的比率已經升至71%,未來供樓負擔進一步上升,市民隨時會因無法供款而斷供,被收樓之餘還要背負沉重債務。因此,目前入市須非常小心,量力而為。

發展商提供高成數按揭的現象,亦值得當局留意。發展商提供的按揭不受金管局監管,但其資金卻有部分來自銀行融資,這間接增加了銀行的信貸風險,形同監管上出現了漏洞。一旦遇上經濟逆轉,失業率飆升,大批業主恐淪為負資產、甚至破產,必然對銀行體系造成震盪,金管局對此不可不察。政府應進行相應研究,對發展商提供的按揭合理規管,既保障市民利益,又維護金融體系的穩健。


本文来源:http://paper.wenweipo.com/2017/09/15/WW1709150002.htm




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