從鐵獅門地產基金看什麼地產模式最受資本市場追捧

作者:Frances    發表日期:2018-07-01 14:18:15

文:黃立沖;來源:投行黃藥師


中國地產業的業者從成立以來就一直有着種種困惑:


  1. 為何這個被譽為中國最容易賺錢的行業,在國外的市盈率就非常低?

  2. 為何傳統的開發上的IPO在香港和海外很少能吸引到專業投資人的購買?

  3. 為什麼地產公司負債都很高,而上市的都按經評估的凈資產值大幅折讓。


在地產發展的商業模式上,一直有兩個思路:

 

  1. 第一種:重資產、輕運營,這是典型的中國開發商模式,也是資本市場最不歡迎的模式,典型例子是中國如萬達和恆大等開發商。海外如稍輕資產的普特Pulte模式,或者中國的萬科),他們比最重資產的模式稍受資本市場歡迎。


  2. 第二種:輕資產、重運營 + 金融資管,這種就是金融界和資本市場最推崇的模式,沒有高學歷、長期投行經驗的企業領導人做不了這種模式,鐵獅門和漢斯都是第二代才發展出的業務。有幾個特點:

    一、金融屬性很強,通過從事房地產基金管理業務,擔任資產管理人(鐵獅門、Starwood和漢斯都是成功的地產基金管理人。

    二、對資產的經營操作能力很強,也就是有自己的地產經營公司。傳統商業物業領域有鐵獅門和漢斯,另類房地產資管和運營領域有Starwood(酒店管理屬於另類房地產管理運營的其中一種,從事聯合辦公的Regus也是另類房地產資產運營商。),他們有很強的個性化資產運營和管理能力。


從鐵獅門的發展歷程分析最受投資人追捧的商業模式

經過總結鐵獅門、喜達屋資本和漢斯的案例我們發現,第二種模式完全避免了中國傳統開發商的幾大風險。

  1. 政治風險,地產行業每兩三年都會被政府作為打壓的行業,這些年物業價格上漲的同時也帶來了大量的民怨,為平息民怨,政府不得不對地產上進行打壓,打壓的方法都會極大程度地干擾地產商的現金流和運營,試想一隨時可被政府攪局的行業,投資者如何不能心驚膽顫。

  2. 腐敗風險。在中國做地產就難以避免與政府打交道,不論容積率的改變、項目的清拆、規劃的審批等等無不依賴政府,當然當中也難避免的存在的利益交換。我們也經常可以看到一個政府官員出事,整個城市的地產商都突然人間蒸發,出國避難。這在投資人的眼中是異常高風險的,在西方的核心價值觀來講,賄賂行為本來就是企業家道德缺失的表現,在一個基本上投資者認為不「潛規則」就無法在行業立足的企業,投資者自然要求高溢價。

  3. 稅務風險。中國地產行業的稅務是全球最高的幾個經濟體之一,如何高昂的稅務環境,嚴重干擾的本土地產商的商業模式。地產商需要繳納分別按照回報分別30%、40%、50%、60%的稅率跳級的增值稅,再納25%所得稅。還要繳納營業稅,這樣的稅務結構導致地產商被迫使用囤地模式去延遲稅務繳納,這種商業模式很大程度提高的企業運營的槓桿、增加風險。

  4. 持有物業租金回報率低。投資界一直有這樣的理論,物業的租金回報率一般都應該高於市場的按揭貸款利率,如果租金回報率低於銀行的按揭貸款利率(該比例國外發達國家是4%-6%,中國是2%),那麼就意味着兩種可能性出現:(1)消費推動租金價格大漲;(2)房價下跌。按照中國經濟結構和國民消費情況,第一種情況是難以出現的.

鐵獅門運作的大致模式是以極小自有資金與第三方金融機構組成財團收購標的物業。收購後鐵獅門只佔物業小部分權益,但是全權負責物業管理,收取不菲的項目管理費1995年,鐵獅門以這個模式收購了第一個地標物業:洛克菲勒中心。由高盛牽頭的收購財團以13億美元將這個美國地標建築從日本三菱手中購回。在這個併購案中,鐵獅門以5%的權益獲得了洛克菲勒中心的經營權。

案例分析: 為何輕資產、重運營 + 金融槓桿可以達到高回報和低風險

  1. 經營槓桿收益:運營費收益約佔TSOF基金年凈收入13-14%

    作為管理者,每年將提取相當於基金總資產0.5%的基礎管理費;在所有運營成本、開發和再開發成本實報實銷的基礎上,還將提取相當於年收入2.5-4.0%的物業管理費;並在改善性投資中提取相當於施工成本2.0-4.0%的監理費;在新開發項目投資中提取相當於施工成本3.5%的開發管理費;在收購事件中提取相當於收購總價1%的收購管理費;在資產出售事件中提取不超過轉讓總價1%的資產轉讓費;租戶支付的租金保證金也由其代管。這些提取的運營費收益約佔到TSOF基金年凈收入的13-14%。(資金槓桿利用時沒有增加上市公司風險)

  2. 財務槓桿收益:5年進行1次業績提成

    上述這些運營費收益還只是鐵獅門日常的管理費收入,它還參與基金超額收益的分享,即業績提成。根據協議,自成立之日起,每5年進行1次業績分享(第一次是在2009年12月1日),只要5年的年均總回報率(包括租金收益和資產升值收益)超過10.5%,超過部分將提成30%。鑒於2007年高峰時鐵獅門旗下許多物業在不到三年的時間裏已升值了兩倍,以此計算其分成收入確實能達到30-40%水平。以不到5%的資本投入(通常只有1%)分享30-40%的收益,鐵獅門管理團隊享受着令人側目的收益分成。(高回報和高速拓展不受資本制約)

鐵獅門的基金髮展史


鐵獅門地產和建築公司創立於1898年,距今已有100多年的歷史。他們的定位和優勢是房地產的運營管理管理和投資管理集於一體


  1. 將本地投資團隊的專業知識技能和深厚經驗融為一體,與依賴第三方地產運營方提供服務的資產管理公司的投資方式不同,他們提供的是一站式的服務,其專業團隊從發掘、調查和決策投資機會,到後續持續物業運營管理都是一體的,確保所有環節的工作都能統一而高質量地執行。

  2. 在每項投資的過程中,鐵獅門的各個重要職能部門(包括投資、開發、租賃、物業管理、投資組合和資產管理、債務資本市場及營銷)都會積極參與。

  3. 這種整合模式令在地產投資期間,更為順暢地協調各個層面戰略構想的設計和執行。


基金模式不僅加速了鐵獅門的擴張,也為它貢獻了豐厚的收益。其總裁曾坦言,通過合資基金模式,他以不到5%的資本投入,分享了項目40%以上的收益。

採用增值型投資策略的鐵獅門基金

這組合的基金都是鐵獅們和花旗共同擔任投資管理和開發管理人的,但是花旗着重投資管理,鐵獅門着重開發管理。)

· 鐵獅門/花旗集團房地產另類投資風險基金

鐵獅門/花旗集團房地產另類投資風險基金(I號基金),1997年進入封閉期,股權資本額為8.5億美元。I號基金採用「增值」投資戰略,收購了精選一線城市中央商務區的50處辦公物業,其中包括倫敦、巴黎、紐約、芝加哥、洛杉磯、矽谷和波士頓。

· 鐵獅門/花旗集團房地產另類投資風險基金III*

鐵獅門/花旗集團房地產另類投資風險基金(III號基金),1999年進入封閉期,股權資本額為2.15億美元。III號基金採用「增值」投資戰略,收購了精選一線城市中央商務區的10處辦公物業,其中包括三藩市、紐約、巴黎、倫敦和馬德里。


*對II號基金曾作計劃,但未向投資者發售。繼I號基金投資期限結束後,III號基金成為鐵獅門提供的增值投資基金。

· 鐵獅門/花旗集團房地產另類投資風險基金IV

鐵獅門/花旗集團房地產另類投資風險基金(IV號基金),2000年進入封閉期,股權資本額為3.59億美元。IV號基金採用「增值」投資戰略,收購了精選一線城市中央商務區的12處辦公物業,其中包括倫敦、法蘭克福、里約熱內盧、聖保羅、紐約、芝加哥、三藩市、洛杉磯和華盛頓特區。

· 鐵獅門/花旗集團美國房地產另類投資風險基金V

鐵獅門/花旗集團美國房地產另類投資風險基金(V號基金),2001年進入封閉期,股權資本額為2.66億美元。該基金採用「增值」投資戰略,收購了精選美國一線大城市市場的11處辦公物業,其中包括紐約、三藩市、洛杉磯、芝加哥和華盛頓特區。

· 鐵獅門/花旗集團國際房地產另類投資風險基金 V

鐵獅門/花旗集團國際房地產另類投資風險基金V,2001年進入封閉期,股權資本額為2.87億美元。該基金採用「增值」投資戰略,收購了精選一線大城市市場的11處辦公物業,其中包括倫敦、巴黎、阿姆斯特丹、法蘭克福、杜塞爾多夫、漢堡、里約熱內盧和聖保羅。

採用機會型投資策略的本土地產投資基金(後來自己做了)

 

· 鐵獅門VI號房地產風險投資基金

鐵獅門VI號房地產風險投資基金(VI號基金),2004年進入封閉期,股權資本為12億美元。VI號基金採用「增值」投資戰略,以建築重新定位/再出租、改造和全新開發為首要關注領域。該基金在紐約、華盛頓特區、洛杉磯、芝加哥、西雅圖和三藩市等目標市場投資收購了27處甲級商用辦公物業。

· 鐵獅門VII號房地產風險投資基金

鐵獅門VII號房地產風險投資基金(VII號基金),2007年進入封閉期,股權資本額為15億美元。VII號基金採用「增值」投資戰略,重點投資於高檔辦公物業和多戶型物業的重新定位、開發和改造。該基金在紐約、華盛頓特區、洛杉磯、芝加哥、西雅圖和三藩市等目標市場投資收購了17處物業。

· 鐵獅門VIII號房地產風險投資基金

鐵獅門VIII號房地產風險投資基金(VIII號基金),2012年進入封閉期,股權資本額為6.92億美元。VIII號基金採用「增值」投資戰略,以建築重新定位/再出租、改造和全新開發為重點關注領域。該基金在紐約、華盛頓特區、洛杉磯、芝加哥、波斯頓和三藩市等目標市場投資收購了10個甲級商用辦公項目。

· 鐵獅門VI號歐洲房地產風險投資基金

鐵獅門VI號歐洲房地產風險投資基金(TSEV),2007年進入封閉期,股權資本額為10億歐元。TSEV採用「增值」投資戰略,重點投資於歐洲高檔辦公物業和綜合物業的重新定位、開發和改造。該基金在巴黎、柏林、慕尼黑、法蘭克福、米蘭和倫敦等目標市場投資收購了16處物業。

 

採用機會型投資策略的國際地產投資基金


· 鐵獅門巴西基金

鐵獅門巴西基金(I號巴西基金),2007年進入封閉期,股權資本額為12億雷亞爾。I號巴西基金尋求開發和改造高檔辦公地產、出售用住宅地產和綜合地產,以滿足跨國公司、巴西國內的高水準公司及巴西國內日益富足的消費群體的需要。該基金在聖保羅、里約熱內盧和巴西利亞等目標市場收購了九項物業。

· 鐵獅門II號巴西基金

鐵獅門巴西基金(II號巴西基金)2008年進入封閉期,股權資本額為1.97億雷亞爾。II號巴西基金尋求開發和改造國際水準的商用辦公地產、工業地產和出售用住宅地產。該基金在聖保羅、里約熱內盧和索羅卡巴等目標市場收購了三項物業。

· 鐵獅門III號巴西基金

鐵獅門III號巴西基金(III號巴西基金)2012年進入封閉期,股權資本額為7.56億雷亞爾。 III號巴西基金尋求開發和改造國際水準的商用辦公地產、綜合地產和出售用住宅地產。該基金在里約熱內盧的瑪拉威爾哈港、聖保羅和貝洛奧里藏特等目標市場收購了五項物業。

· 鐵獅門中國基金鐵獅門中國基金(中國基金),2008年進入封閉期,股權資本額約為8.84億美元

鐵獅門中國基金(中國基金),2008年進入封閉期,股權資本額為8.84億美元。中國基金在中國主要的高增長城市中心地區投資、開發和管理物業資產,以便充分利用該國強勁的經濟增長、財富不斷增長的中產階級以及大規模城市化所帶來的機會。該基金在上海、天津和成都等目標市場收購了五處物業。

· 鐵獅門印度基金

鐵獅門印度基金(印度基金)2007年進入封閉期,股權資本額為157億印度盧比。I號印度基金尋求投資、開發和改造印度的高檔辦公、出售用途住宅及綜合用途物業,重點滿足跨國公司、科技和商務流程外包業務對物業的大量需求。該基金投資收購了古爾岡、清奈和海得拉巴目標市場的四項物業。


▶培訓:2018商業地產運營高級研修班

▶培訓:2018社區商業操盤高級研修班

▶培訓:北京大學特色小鎮及投融資高級研修班

本文來源:http://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1530425854&ver=971&signature=X470Me*YoFOvu2HM7vzkt9eLswlRmqVoE9u7YSjaQEyZ2aSKoqCb5tNmxxn5hxYRz7gs287t*aBQl1KHuEnig9VtLmGhWMMsVsv80NUJuiRPo23RN7G2MoBROJ9eZBDe&new=1


Tag:
本文鏈接:http://www.health852.com/157251.html